正文

2021年1月1日，是元旦，也是《中华人民共和国民法典》正式施行的第一天。

民法典时代来了！历时5年编纂，总字数逾10万字，共7编1260款条文，是新中国成立以来唯一一部以“法典”命名的法律：

民法典其实就是，九部法律的合集，这九部分别是：婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则。而在民法典生效之日起，上述九部法律也就同时废止了。

那么，长达10万字的民法典，对房地产和房子有什么影响？对普通人有什么影响？

居住权制度的落定

《民法典》首次提出了一个新的权利：居住权。

并且明确了居住权、所有权、出租权的不同。居住权的影响不容小觑，有关房屋的交易、买卖、继承、过户、出租等方方面面：

《民法典》第366条规定，房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。

↑民法典原文

用大白话说：房主可以通过合同或者遗嘱，赋予任意一个人居住权，这个人可以一直住在这套房，直到合约失效，或者死亡。
拥有居住权的人，不仅仅是房主的保姆，还可以是朋友、楼下卖水果的商贩...只要房主主观上愿意，拥有居住权的人可以是“任何人”。

举个栗子：A有一套房，给隔壁老吴无偿设立了这套房的居住权，然后A把房子卖给了B。

B成为新房主后，老吴仍然能够住在这套房子里，直到住到老吴的居住权到期，或者老吴去世。

居住权制度，虽然体现了房产的居住属性，但也让那些房子失去了很大一部分商业价值。

毕竟在未来买房，除了关注房子价格和税费，还要注意辨别是否有设立居住权，而那些设立了居住权的房子，流通性必然受影响。

试问谁会买里面住着人的房子呢？

需要注意的是，设立了居住权的房子，不能再出租。而且设立居住权，需要向有关部门登记才能生效。所以，对于要买二手房的客户来说，交易之前一定要记得查清楚，这个房子是否被设立了居住权。

2021年前交易的房子，都是没有设立居住权的，但未来可能会发生变化。

同时，我们也不难发现，民法典的很多规定多了一点社会温情和对弱势群体的关怀，但也有一些窟窿需要慢慢填补：

居住权与所有权分离，那么设居住权的房子，上学和落户的权利归谁所有？

未来一旦开征房产税，谁来交税？

一些老赖借“居住权”逃避债务，在房屋抵押、拍卖中该如针对？

买卖不破租赁，买二手需谨慎

除了居住权，民法典还规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

也就是说房东卖了房，只要原租客的租房合同没到期，就还能继续住在房子里。

举个栗子：A是房东，上个月和租客B签订了10年的租约，这个月在网上将房子出售并成功过户给C，但未来9年多租客B仍然可以住在这套房子里，直到租约到期。

针对买卖不破租赁，还有多条新规修饰：

任何物权租赁期限最长不能超过20年，超过部分自动失效，不受法律保护。

如果房东在租赁期卖房，需要提前通知租客，且租客享有优先承租和购买的权利。

房东不得单方面提高租金，不得驱赶租客。

不符合消防、建筑、装修标准的房子，不得出租。如：储藏室、自建违建空间等

租客不能擅自改造、装修房屋，除非征得房东同意；

70年产权届满自动续期

众所周知，我国土地是属于国家所有或集体所有的，房屋所有人只拥有其房屋对应的土地使用权，住宅土地使用权期限一般是70年，70年满期后怎么办一直是全民热议的问题。

这次民法典对此给出了答案，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。是否缴纳费用、缴纳多少费用等等问题，《民法典》授权单行法律和行政法规以后规定。

↑民法典原文

这对于房屋产权人的合法权益来说，受到了更为完善的保护。但是产权只有40年的公寓住宅还没有明确规定到期后将如何。

不用解押，直接过户

新《民法典》规定：

1、在押房产可以直接过户，无需征得银行同意；

2、卖房子时不需要抵押权人同意，仅在房产交易前须通知抵押权人，房子可以带着抵押一同出售。

↑民法典原文

也就是说，欠银行的钱没还清，一样可以卖房，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。同时卖房过后如果没及时还款，银行依然可以申请处置房产。

怎么说呢？想来这个政策一出来，楼市市场上二手房挂牌量应该会变多。

关于小区物业的一些规定

民法典新规对小区及物业的描述，简单粗暴总结为以下几点：

小区公共区域（电梯、门禁道闸等）广告收入，归业主所有，应该公示明细

高空抛物找不到抛物者的，无论是否找到侵权人，物业企业未尽到安全保障义务的，基于第三人侵权导致受害人人身、财产损害的情况下，依据物业服务企业过错程度，在其能够防止或者制止损害的范围内承担补充责任，且享有向侵权人追偿的权利。建议物业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施（公示警示、增设护网护栏、增设监控、预防宣传等）。

半数以上业主同意可更换物业（以前要三分之二的业主同意）

更为详细的明确了物业的义务与权力等

进一步加强保护了业主的权力，明确了公共收益归属问题。同时也对小区业主委员会做了更为详细的规定。

禁止跳单！保护中介！

新规里面有一条：禁止跳单。

一般情况下，在衢州购买一手房中介是不收购房者中介费的，但二手房会有，这就会有些买家为了不支付中介费，绕过中介而与因中介而认识的第三人订立合同。

这种跳单的做法是种不诚信、不道德的行为，现在中介的权益终于也收到了法律的明文保护。

根据《民法典》第964条的规定，中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

↑民法典原文

举个栗子：A通过中介B带看一套房，A有意向购买但嫌中介费太高，于是私下联系房东C绕过中介成交，此时A和C仍应按照规定向中介B支付中介费。

同时，也对中介做了相关限制：

如，房产中介故意隐瞒房屋情况、故意隐瞒重大事实，对上下家造成损失的，必须承担赔偿责任，并且不能要求上下家支付中介费。
买卖二手房，通常中介都是要求在签署正式合同时付清全部中介费，根据这次的《民法典》来看也是有法可依的。

但是假如最终网签合同没有签成，你是完全可以不付中介费的。

家庭伦理相关

1、婚前父母帮买房属个人财产

婚前父母帮买的房子，如果婚后在房本上加上另一方名字，离婚时就平均分割；如果房本上没加，将属于个人财产。

2、全职妈妈离婚有赔偿

具体赔偿由双方商议，商议不下来法院来判决。

 3、以下4类人可以继承遗产

侄子侄女可以继承叔伯遗产

出嫁的女儿，有平等的继承权

胎儿有继承权，遗产分割保留其份额

城镇户口子女，能继承农村户口父母的房子

此外，还有一条规定：不尽孝者，不分或者少分遗产

4、婚内出轨成本变高，赠与小三财产可追回

 如果有人在外为小三买房，侵害了配偶对共同财产的平等处理权，配偶可以维权：

起诉小三，要求返还财产；

起诉配偶离婚，并且要求对方净身出户，因为存在转移夫妻共同财产行为，离婚时对方必然少分或者不分财产。

共有人优先

买房子大家应该知道，定金协议和网签合同，必须让产证上的所有人都要签字，否则就无效。而新的《民法典》对共有的房产卖出额外新增了一项规定：

就是共有人具有排他性的优先购买权。

举个栗子，A和B共同拥有一套房产，各占50%，A要卖掉他的50%产权时，B具有优先购买权，假如在B不知情的情况下，你与A签了买卖合同，付了首付，只要B反悔，你签的合同就无效。

所以，不管你是买住宅还是买商铺办公楼，也不管你是买全部份额还是买部分份额，切记要让全部产权人都知情并签字认可。否则，你有可能面临钱房两失的窘境。

作为民法典时代的初代公民，我们应该了解它为我们赋予的新权利，不做法律的糊涂人。

总的来说民法典涉及的内容十分庞大，与国内每个人都息息相关，甚至可以说，人们从生到死都会受到民法典的规范。

好了，今天我们就先啰嗦到这里吧~～～今天只是单列出了部分与房产相关的内容，如果有兴趣的朋友可以去找全文来参考。

今日话题：

关于《民法典》的颁布，您有什么见解和看法？欢迎在评论区留言讨论~

 （THE END）